Huurcontract bedrijfsruimte checken in 2026: looptijd, opzegging, huurprijsindexering en huurprijsherziening na vijf jaar (artikel 7:292, 7:293 en 7:303 BW)

U tekent voor een winkelpand een huurovereenkomst op het ROZ-model, vijf jaar plus vijf jaar, met een jaarlijkse huurprijsaanpassing volgens de indexeringsbepaling van het model. In jaar vier wilt u weg, in jaar zes vindt u de huur te hoog vergeleken met de buren. Wat er dan kan, staat in de wet, in het model en in de bijzondere bepalingen. Dit artikel gaat verder waar het stuk van 24 augustus over de bestemmingsclausule ophield: u valt onder artikel 7:290 BW, en nu wilt u weten wat het contract met de looptijd, de opzegging en de huurprijs doet.

Looptijd, verlenging en opzegging: artikel 7:292, 7:293, 7:296 en 7:301 BW

Een huurovereenkomst bedrijfsruimte geldt als hoofdregel voor vijf jaar, of langer als dat is afgesproken; een overeenkomst van vijf jaar wordt van rechtswege met vijf jaar verlengd, een langere eerste duur tot in totaal tien jaar; na tien jaar loopt zij voor onbepaalde tijd door, tenzij het contract iets anders regelt. Een contract van twee jaar of korter valt buiten die regels, tot het gebruik langer duurt: dan ontstaat als hoofdregel van rechtswege een vijfjaarscontract. Bij zo'n vijfjaarscontract kan de huurder alleen tegen het einde van een termijn opzeggen, bij exploot of aangetekende brief, met ten minste een jaar; wie in jaar vier weg wil, zit al aan de grens. De verhuurder moet gronden noemen en kan tegen het einde van de eerste vijf jaar alleen beëindigen als de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt, of bij dringend eigen gebruik. Een afwijking ten nadele van de huurder is zonder goedkeuring van de kantonrechter vernietigbaar.

Huurprijsindexering sinds het ROZ-keuzemenu van 10 april 2024 en huurprijsherziening na vijf jaar (artikel 7:303 BW)

De indexering is een contractafspraak; de wet regelt haar niet. Sinds 10 april 2024 bieden de ROZ-modellen, na gesprekken met de ACM, een keuzemenu (artikel 4.5 in het model 2022, artikel 4.7 in het model 2025): CPI, een vast percentage, een index naar keuze of geen automatische aanpassing; is een ouder model met de oude CPI-bepaling overeengekomen en ongewijzigd gelaten, dan blijft die bepaling gelden. Daarnaast volgt de huurprijsherziening van artikel 7:303 BW de markt: zowel huurder als verhuurder kan na afloop van de overeengekomen duur, en daarna telkens na vijf jaar, de rechter vragen de huur nader vast te stellen naar het gemiddelde van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse over de voorafgaande vijf jaar, met een deskundigenadvies als voorwaarde volgens artikel 7:304 BW. Het artikel sluit af met zes controlepunten en de huurcontractcheck van JAVB, die het contract per clausule groen, oranje of rood kleurt.

Read more

Een leveranciers- of distributierelatie zonder opzegbepaling opzeggen: zwaarwegende grond, opzegtermijn en schadevergoeding volgens de Hoge Raad van 28 oktober 2011 en 2 februari 2018

Een leveranciers-, distributie- of dienstverleningsrelatie loopt jaren door zonder dat ooit is opgeschreven hoe zij eindigt. Dan komt de brief, met een termijn van een maand. De vraag is zelden of opzeggen mag, want dat mag in beginsel. De vraag is op welke grond, met welke termijn, en of er een vergoeding bij hoort.

De maatstaf van de Hoge Raad uit 2011 en 2018

In De Ronde Venen/Stedin van 28 oktober 2011 besliste de Hoge Raad dat een duurovereenkomst voor onbepaalde tijd zonder opzegregeling in beginsel opzegbaar is, maar dat de eisen van redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat een voldoende zwaarwegende grond nodig is, dat een bepaalde opzegtermijn in acht moet worden genomen, of dat de opzegging gepaard moet gaan met het aanbod tot betaling van een schadevergoeding. Auping/Beverslaap bevestigde die lijn in 2013 voor een distributieverhouding. In Goglio/SMQ Europe van 2 februari 2018 kwam daar de andere helft bij: staat er wél een opzegregeling in wet of contract, dan is dat beding het uitgangspunt en kunnen aanvullende eisen alleen worden gesteld voor zover wet en overeenkomst daarvoor ruimte laten. Een uitgeschreven opzegbeding is daarmee aanzienlijk sterker dan geen beding.

Waarom uw jaarrekening de opzegtermijn bepaalt

Rechters wegen de duur van de relatie, de afhankelijkheid, de omzet en vooral de investeringen die alleen binnen deze samenwerking waarde hebben. Daaruit volgt een anker dat zelden wordt gebruikt: de resterende afschrijvingstermijn van de machine, koppeling of certificering die voor deze afnemer is aangeschaft. Die termijn staat al jaren in de boeken, is door een accountant gezien, en zegt hoeveel tijd de opgezegde partij zelf nodig achtte om de investering terug te verdienen.

Agentuur, distributie en zeven vragen vooraf

Bemiddelt de wederpartij tegen provisie op uw naam, dan gelden de dwingende opzegtermijn van artikel 7:437 BW en de klantenvergoeding van artikel 7:442 BW. Koopt zij voor eigen rekening in, dan is het distributie en geldt de open weging. Het artikel geeft zeven vragen die u beantwoordt voordat de opzeggingsbrief de deur uitgaat, en zegt wat u doet als de brief al is verstuurd of juist bij u is binnengekomen.

Read more

Of u vijf jaar huurbescherming heeft, hangt af van één zin over het gebruik

Huur van bedrijfsruimte kent in Nederland twee regimes, en het verschil tussen die twee is groter dan bijna elk beding dat partijen zelf in hun contract opnemen. Aan de ene kant staat de bedrijfsruimte van artikel 7:290 BW: winkel, restaurant of café, afhaal- of besteldienst, ambachtsbedrijf, hotel of camping. Aan de andere kant staat al het overige — kantoor, praktijk, opslag, atelier, werkplaats — dat onder artikel 7:230a BW valt. De grens loopt over één voorwaarde in de wet, en die voorwaarde stelt een vraag die niet juridisch klinkt: is er in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal waar rechtstreeks zaken worden geleverd of diensten worden verricht.

Vijf jaar bescherming of twee maanden klok

Het gevolg van die grens is scherp. Onder artikel 7:290 BW geldt de huurovereenkomst als hoofdregel voor vijf jaar en wordt zij daarna van rechtswege met vijf jaar verlengd, met afwijkingen voor een langere overeengekomen duur en voor korte huur. Zegt de verhuurder op tegen het einde van de eerste termijn, dan kan de rechter dat volgens artikel 7:296 BW slechts op twee gronden toewijzen: slecht huurderschap of dringend eigen duurzaam gebruik. Verkoop van het pand hoort daar niet bij; renovatie die zonder beëindiging van de huur onmogelijk is, wel. Onder artikel 7:230a BW is er geen termijnbescherming. Daar kan de huurder alleen om verlenging van de ontruimingstermijn vragen, binnen twee maanden na de schriftelijke ontruimingsaanzegging, met een maximum van drie jaar in stappen van een jaar en zonder hoger beroep tegen de beschikking.

De bestemmingsclausule doet het werk

Beslissend is waarvoor de ruimte volgens de huurovereenkomst is bestemd, niet wat het bestemmingsplan zegt of wat er op de gevel staat. Die contractuele bestemming wordt daarna getoetst aan een feitelijke voorwaarde: het publiek toegankelijke lokaal moet er werkelijk zijn. Zo'n inrichtingsbeslissing levert bewijs in een kwalificatiediscussie, maar verandert het regime niet uit zichzelf: daarvoor is een gewijzigde afspraak of voldoende duidelijke toestemming nodig, en gedogen is dat niet. Een webshop die op een bedrijventerrein een afhaalbalie opent, kan jaren later in een ander regime blijken te zitten dan het contract suggereert. Bij gecombineerd gebruik is eerst de vraag of de activiteiten samen één 290-bedrijf vormen en of het gehuurde splitsbaar is; pas bij werkelijk gemengd en niet-splitsbaar gebruik telt het zwaartepunt van het gebruik.

Wat u wel en niet kunt wegschrijven

Een clausule die afdeling 6 buiten toepassing verklaart, houdt in beginsel geen stand: artikel 7:291 BW verbiedt afwijking ten nadele van de huurder, tenzij de rechter het beding heeft goedgekeurd, en die goedkeuring wordt alleen gegeven als de rechten van de huurder niet wezenlijk worden aangetast of zijn maatschappelijke positie de bescherming overbodig maakt. Andersom besliste de Hoge Raad op 6 maart 2026 dat partijen afdeling 7.4.6 BW juist wel van toepassing kunnen verklaren op een ruimte die niet onder artikel 7:290 lid 2 BW valt. De bestemmingsclausule is daarom de bepaling waar de werkelijke ruimte zit. Welk van de twee ROZ-modellen is gebruikt, kiest het regime niet — bestemming, partijbedoeling en inrichting blijven beslissend — maar het model weegt in de uitleg wel zwaar mee. Dit artikel zet de wettelijke criteria naast elkaar, laat zien hoe de kwalificatie met het gebruik kan meebewegen, en geeft zeven vragen om vóór een verlenging of een opzegging langs de eigen huurovereenkomst te leggen.

Read more