U tekent voor een winkelpand een huurovereenkomst op het ROZ-model, vijf jaar plus vijf jaar, met een jaarlijkse huurprijsaanpassing volgens de indexeringsbepaling van het model. In jaar vier wilt u weg, in jaar zes vindt u de huur te hoog vergeleken met de buren. Wat er dan kan, staat in de wet, in het model en in de bijzondere bepalingen. Dit artikel gaat verder waar het stuk van 24 augustus over de bestemmingsclausule ophield: u valt onder artikel 7:290 BW, en nu wilt u weten wat het contract met de looptijd, de opzegging en de huurprijs doet.

Looptijd, verlenging en opzegging: artikel 7:292, 7:293, 7:296 en 7:301 BW

Een huurovereenkomst bedrijfsruimte geldt als hoofdregel voor vijf jaar, of langer als dat is afgesproken; een overeenkomst van vijf jaar wordt van rechtswege met vijf jaar verlengd, een langere eerste duur tot in totaal tien jaar; na tien jaar loopt zij voor onbepaalde tijd door, tenzij het contract iets anders regelt. Een contract van twee jaar of korter valt buiten die regels, tot het gebruik langer duurt: dan ontstaat als hoofdregel van rechtswege een vijfjaarscontract. Bij zo'n vijfjaarscontract kan de huurder alleen tegen het einde van een termijn opzeggen, bij exploot of aangetekende brief, met ten minste een jaar; wie in jaar vier weg wil, zit al aan de grens. De verhuurder moet gronden noemen en kan tegen het einde van de eerste vijf jaar alleen beëindigen als de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt, of bij dringend eigen gebruik. Een afwijking ten nadele van de huurder is zonder goedkeuring van de kantonrechter vernietigbaar.

Huurprijsindexering sinds het ROZ-keuzemenu van 10 april 2024 en huurprijsherziening na vijf jaar (artikel 7:303 BW)

De indexering is een contractafspraak; de wet regelt haar niet. Sinds 10 april 2024 bieden de ROZ-modellen, na gesprekken met de ACM, een keuzemenu (artikel 4.5 in het model 2022, artikel 4.7 in het model 2025): CPI, een vast percentage, een index naar keuze of geen automatische aanpassing; is een ouder model met de oude CPI-bepaling overeengekomen en ongewijzigd gelaten, dan blijft die bepaling gelden. Daarnaast volgt de huurprijsherziening van artikel 7:303 BW de markt: zowel huurder als verhuurder kan na afloop van de overeengekomen duur, en daarna telkens na vijf jaar, de rechter vragen de huur nader vast te stellen naar het gemiddelde van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse over de voorafgaande vijf jaar, met een deskundigenadvies als voorwaarde volgens artikel 7:304 BW. Het artikel sluit af met zes controlepunten en de huurcontractcheck van JAVB, die het contract per clausule groen, oranje of rood kleurt.