Huurcontract bedrijfsruimte checken in 2026: looptijd, opzegging, huurprijsindexering en huurprijsherziening na vijf jaar (artikel 7:292, 7:293 en 7:303 BW)

Stel: u tekent voor een winkelpand een huurovereenkomst op het ROZ-model, vijf jaar plus vijf jaar, met een jaarlijkse huurprijsaanpassing volgens de indexeringsbepaling van het model. In jaar vier wilt u weg, in jaar zes vindt u de huur te hoog vergeleken met de buren, en de verhuurder wijst op de indexering. Wat er dan kan, staat op drie plaatsen: in de wet, in het model en in de bijzondere bepalingen onderaan het contract. Op 24 augustus schreef JAVB hoe één zin over het gebruik bepaalt of u vijf jaar huurbescherming heeft. Dit artikel gaat verder waar dat stuk ophield: u weet dat u onder artikel 7:290 BW valt, en nu wilt u weten wat het contract met de looptijd, de opzegging en de huurprijs doet.

Bos winkelsleutels op een lege houten toonbank vóór een etalage met halfgeopend rolluik in ochtendlicht: het gehuurde pand tussen twee huurtermijnen


Looptijd en verlenging: vijf plus vijf van artikel 7:292 BW en het tweejaarscontract van artikel 7:301

Een huurovereenkomst bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW geldt volgens artikel 7:292, eerste lid, voor vijf jaar, of voor de langere duur die partijen afspreken. Een overeenkomst van vijf jaar wordt na afloop van rechtswege met vijf jaar verlengd; een overeenkomst van meer dan vijf en minder dan tien jaar wordt verlengd tot in totaal tien jaar. Wordt daarna niet opgezegd, dan loopt de overeenkomst volgens artikel 7:300 BW voor onbepaalde tijd door, tenzij het contract iets anders zegt. Het ROZ-model volgt dat patroon: artikel 3.1 noemt de aanvangsduur, artikel 3.2 de tweede periode en artikel 3.3 wat daarna gebeurt, en de handleiding van de ROZ wijst daarbij uitdrukkelijk op de artikelen 7:292, 7:293 en 7:301 BW.

Wie een korte proefperiode wil, gebruikt artikel 7:301 BW: op een overeenkomst van twee jaar of korter zijn de artikelen 7:291 tot en met 7:300 niet van toepassing. Duurt het gebruik langer dan twee jaar, dan ontstaat van rechtswege een overeenkomst voor vijf jaar op dezelfde voorwaarden, waarop de verstreken twee jaar in mindering komen. Een "tijdelijk" contract dat stilzwijgend doorloopt, is als hoofdregel na twee jaar en één dag een vijfjaarscontract; dat blijft alleen uit als partijen vóór het verstrijken van de twee jaar een nieuwe overeenkomst sluiten die onder artikel 7:292 valt, of tijdig goedkeuring van een afwijkend beding vragen. Een beding dat ten nadele van de huurder van deze afdeling afwijkt, is volgens artikel 7:291 BW vernietigbaar, tenzij de kantonrechter het heeft goedgekeurd (voor de indeplaatsstelling van artikel 7:307 bestaat die route niet), en die goedkeuring komt er alleen als het beding de rechten van de huurder niet wezenlijk aantast of de huurder die bescherming gezien zijn positie niet nodig heeft.


Opzegging: exploot of aangetekende brief, een jaar termijn en de gronden van artikel 7:296 BW

De huurder uit de openingsalinea die in jaar vier weg wil, kan volgens artikel 7:293 BW alleen opzeggen tegen het einde van de eerste termijn van vijf jaar, bij exploot of aangetekende brief, met een opzegtermijn van ten minste een jaar. Wie dat in jaar vier bedenkt, zit dus al aan de grens. Tussentijds weg kan met wederzijds goedvinden (artikel 7:293, derde lid) of via een breakoptie die als bijzondere bepaling in het contract staat; ontbinding wegens een tekortkoming van de verhuurder is een aparte route. Voor de verhuurder ligt de lat hoger. Zijn opzegging is volgens artikel 7:294 BW nietig als zij de gronden niet vermeldt; stemt de huurder niet schriftelijk met de beëindiging in, dan loopt de huur volgens artikel 7:295 als hoofdregel door tot de rechter onherroepelijk heeft beslist, al kan de rechter een toewijzing uitvoerbaar bij voorraad verklaren als het verweer hem kennelijk ongegrond voorkomt. Tegen het einde van de eerste vijf jaar kan de rechter de beëindiging volgens artikel 7:296, eerste lid, alleen toewijzen als de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt, of als de verhuurder het pand dringend nodig heeft voor duurzaam eigen gebruik, waaronder een renovatie die zonder beëindiging niet kan. Pas tegen het einde van de tweede termijn komt daar een redelijke afweging van belangen bij. Hoe een opzegbeding in een gewoon bedrijfscontract werkt en waarom stilzwijgende verlenging zo vaak misgaat, beschreef JAVB op 6 juli in het artikel over opzegbedingen in B2B-contracten; bij bedrijfsruimte komt de dwingende termijn van een jaar daar bovenop.


Huurprijsindexering: wat de ROZ sinds 10 april 2024 aan keuzes biedt

De jaarlijkse huurprijsindexering is een contractafspraak; de wet regelt haar niet. In de algemene bepalingen bij de ROZ-modellen voor kantoor- en winkelruimte was de huurprijsaanpassing sinds de jaren tachtig gekoppeld aan de consumentenprijsindex, zodat de huur gedurende de looptijd automatisch met de inflatie meesteeg. Op 10 april 2024 maakte de ROZ, na gesprekken met de Autoriteit Consument & Markt, bekend dat de modellen een keuzemenu kregen: naast de CPI kunnen partijen kiezen voor een vast percentage, een index naar keuze, of helemaal afzien van een automatische aanpassing. In de versie 2022 van het model winkelruimte, zoals in april 2024 aangepast, staat dat menu in artikel 4.5; in het model 2025, een update vanwege de btw-behandeling van nutsvoorzieningen en servicekosten, is het artikel 4.7. De handleiding bij het model 2025 merkt op dat die bepaling sinds de aanpassing van 2024 artikel 20 van de algemene bepalingen buiten toepassing verklaart, en dat partijen als bijzondere bepaling kunnen afspreken dat de aanpassing alleen naar boven werkt. Lees daarom behalve de huurovereenkomst ook welke versie van de algemene bepalingen is bijgevoegd, en wat er in de indexeringsbepaling is gekozen. Is een ouder model met de bijbehorende oude algemene bepalingen overeengekomen en is die CPI-bepaling niet gewijzigd, dan blijft zij gewoon gelden.


Huurprijsherziening na vijf jaar: artikel 7:303 en 7:304 BW naast de indexering

De contractuele aanpassing volgt de gekozen regeling, bij een CPI-clausule de inflatie; de huurprijsherziening van artikel 7:303 BW volgt de markt, en die twee staan naast elkaar. Zowel huurder als verhuurder kan de rechter vragen de huurprijs nader vast te stellen als hij niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse: bij een overeenkomst voor bepaalde tijd na afloop van de overeengekomen duur, ook als die langer is dan vijf jaar, en in alle andere gevallen telkens wanneer ten minste vijf jaar zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd. Een jaarlijkse contractuele indexering is geen nieuw vastgestelde huurprijs en laat die termijn niet opnieuw beginnen. De rechter kijkt naar het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse in de vijf jaar vóór de vordering, herleid naar het prijspeil, en laat verbeteringen die de huurder zelf heeft bekostigd buiten een verhoging. De vordering is volgens artikel 7:304 BW alleen ontvankelijk met een advies van een of meer gezamenlijk benoemde deskundigen; komen partijen er niet uit, dan benoemt de rechter de deskundige en telt de dag van dat verzoek als de dag van de vordering. De huurder uit de openingsalinea die in jaar zes de buren goedkoper ziet huren, heeft dus een wettelijke route zodra zijn eerste termijn is verstreken, ook al staat de indexering in het contract, en de uitkomst is het gemiddelde van de afgelopen vijf jaar, geen kopie van de huur van de buren. Let daarbij op de bijzondere bepalingen: de ROZ-handleiding wijst erop dat artikel 7:303 BW bij omzethuur vaak wordt uitgesloten, en zo'n uitsluiting is zonder goedkeuring van de kantonrechter vernietigbaar.


Wat u vóór het tekenen nakijkt

Zes punten op één A4. Welke duur staat in artikel 3.1 en 3.2, en wie mag na de eerste periode opzeggen? Is de opzegtermijn een jaar en staat de vorm erbij? Staat er een breakoptie, en zo ja tegen welke vergoeding? Welke versie van de algemene bepalingen is bijgevoegd, en wat is er in de indexeringsbepaling (artikel 4.5 in het model 2022, artikel 4.7 in het model 2025) gekozen: CPI, vast percentage, andere index of niets? Is artikel 7:303 BW ergens uitgesloten, en is daarvoor goedkeuring gevraagd? En sluit de bestemmingsclausule uit het artikel van 24 augustus aan op het gebruik dat u werkelijk van plan bent?

Wilt u weten hoe uw huurcontract op deze punten uitpakt? Met de huurcontractcheck van JAVB ziet u per clausule of hij groen, oranje of rood staat, direct online en tegen een vast tarief, en uw contract wordt niet bewaard. Zo weet u vóór de handtekening wat er over looptijd, opzegging en huurprijs is afgesproken, en welke zin u beter eerst met de verhuurder bespreekt.