Huur van bedrijfsruimte kent in Nederland twee regimes, en het verschil tussen die twee is groter dan bijna elk beding dat partijen zelf in hun contract opnemen. Aan de ene kant staat de bedrijfsruimte van artikel 7:290 BW: winkel, restaurant of café, afhaal- of besteldienst, ambachtsbedrijf, hotel of camping. Aan de andere kant staat al het overige — kantoor, praktijk, opslag, atelier, werkplaats — dat onder artikel 7:230a BW valt. De grens loopt over één voorwaarde in de wet, en die voorwaarde stelt een vraag die niet juridisch klinkt: is er in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal waar rechtstreeks zaken worden geleverd of diensten worden verricht.

Vijf jaar bescherming of twee maanden klok

Het gevolg van die grens is scherp. Onder artikel 7:290 BW geldt de huurovereenkomst als hoofdregel voor vijf jaar en wordt zij daarna van rechtswege met vijf jaar verlengd, met afwijkingen voor een langere overeengekomen duur en voor korte huur. Zegt de verhuurder op tegen het einde van de eerste termijn, dan kan de rechter dat volgens artikel 7:296 BW slechts op twee gronden toewijzen: slecht huurderschap of dringend eigen duurzaam gebruik. Verkoop van het pand hoort daar niet bij; renovatie die zonder beëindiging van de huur onmogelijk is, wel. Onder artikel 7:230a BW is er geen termijnbescherming. Daar kan de huurder alleen om verlenging van de ontruimingstermijn vragen, binnen twee maanden na de schriftelijke ontruimingsaanzegging, met een maximum van drie jaar in stappen van een jaar en zonder hoger beroep tegen de beschikking.

De bestemmingsclausule doet het werk

Beslissend is waarvoor de ruimte volgens de huurovereenkomst is bestemd, niet wat het bestemmingsplan zegt of wat er op de gevel staat. Die contractuele bestemming wordt daarna getoetst aan een feitelijke voorwaarde: het publiek toegankelijke lokaal moet er werkelijk zijn. Zo'n inrichtingsbeslissing levert bewijs in een kwalificatiediscussie, maar verandert het regime niet uit zichzelf: daarvoor is een gewijzigde afspraak of voldoende duidelijke toestemming nodig, en gedogen is dat niet. Een webshop die op een bedrijventerrein een afhaalbalie opent, kan jaren later in een ander regime blijken te zitten dan het contract suggereert. Bij gecombineerd gebruik is eerst de vraag of de activiteiten samen één 290-bedrijf vormen en of het gehuurde splitsbaar is; pas bij werkelijk gemengd en niet-splitsbaar gebruik telt het zwaartepunt van het gebruik.

Wat u wel en niet kunt wegschrijven

Een clausule die afdeling 6 buiten toepassing verklaart, houdt in beginsel geen stand: artikel 7:291 BW verbiedt afwijking ten nadele van de huurder, tenzij de rechter het beding heeft goedgekeurd, en die goedkeuring wordt alleen gegeven als de rechten van de huurder niet wezenlijk worden aangetast of zijn maatschappelijke positie de bescherming overbodig maakt. Andersom besliste de Hoge Raad op 6 maart 2026 dat partijen afdeling 7.4.6 BW juist wel van toepassing kunnen verklaren op een ruimte die niet onder artikel 7:290 lid 2 BW valt. De bestemmingsclausule is daarom de bepaling waar de werkelijke ruimte zit. Welk van de twee ROZ-modellen is gebruikt, kiest het regime niet — bestemming, partijbedoeling en inrichting blijven beslissend — maar het model weegt in de uitleg wel zwaar mee. Dit artikel zet de wettelijke criteria naast elkaar, laat zien hoe de kwalificatie met het gebruik kan meebewegen, en geeft zeven vragen om vóór een verlenging of een opzegging langs de eigen huurovereenkomst te leggen.